Odrolnienie gruntów to przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Proces ten nie zawsze jest możliwy i zazwyczaj trwa bardzo długo. Na pewno jednak warto się zaangażować bowiem wartość działki zazwyczaj kilkakrotnie rośnie. Proces odrolnienia odbywa się na dwa sposoby: „poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy; poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania
Poszukując działki pod budowę domu Inwestorzy coraz częściej kierują swoje zainteresowanie ku działkom rolnym. Nic w tym dziwnego, bo są to nieraz bardzo atrakcyjne i malownicze parcele, których piękne położenie znakomicie koresponduje ze stylem życia nowoczesnych rodzin. Oddalone od miejskiego zgiełku działki rolne kuszą wizją wybudowania tam domu, który będzie azylem oddalonym od dużych skupisk ludzkich i miejskiego zgiełku. Nie bez znaczenia jest też cena działek rolnych, często znacznie bardziej przystępna niż koszty, które generuje kupno działek budowlanych. Rozważając kupno działki rolnej, trzeba jednak być dobrze przygotowanym na różne scenariusze realizacji wymarzonej inwestycji. Jednym z nich jest konieczność przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Proces ten jest skomplikowany i warto się do niego dobrze przygotować – w poniższym artykule opisujemy kluczowe zagadnienia związane z tego rodzaju przedsięwzięciem. Działka rolna a działka budowlana – poznaj różnice Podstawowe różnice pomiędzy działką rolną a budowlana płyną z ich podstawowych definicji. Zanim więc przejdziemy do szczegółów, spróbujmy uchwycić sedno sprawy. Otóż w świetle przepisów kodeksu cywilnego, działka rolna to nieruchomość rolna, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej. W skład nieruchomości rolnej wchodzą grunty rolne, a zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gruntami rolnymi są użytki rolne takie jak sady, łąki, pastwiska, grunty orne oraz grunty pod budynkami zabudowy zagrodowej, stawami i rowami. Z kolei działka budowlana to nieruchomość gruntowa, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz do urządzeń infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, a w uproszczeniu – pozwalają na realizację inwestycji budowlanej, w tym na budowę domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego. O tym, czy na konkretnej działce można wybudować dom, dowiemy się z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W razie jego braku powinniśmy zawnioskować o Warunki Zabudowy (WZ) dla danej działki. Zarówno MPZP, jak i wydanie WZ leżą w gestii Urzędu Gminy i to od jej decyzji zależy, czy nada danej parceli charakter działki budowlanej. Widzimy zatem, że podstawowa różnica pomiędzy działką rolną a budowlaną polega na odmiennym przeznaczeniu każdej z nich. Dlatego też, kupując działkę rolną z intencją budowy tam domu, musimy się przygotować do zmiany jej przeznaczenia z rolnego na budowlane. Ochronie gruntów rolnych służą bowiem rozmaite procedury prawne, z którymi trzeba się zmierzyć, by móc zmienić przeznaczenie wybranej działki, czyli przekształcić działkę rolną w budowlaną. Co oznacza przekształcenie działki rolnej w budowlaną? Na czym polega ten proces? Przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest procesem, czasem bardzo długotrwałym. Na proces ten składają się dwa zasadnicze etapy, spośród których pierwszy polega na zmianie przeznaczenia działki, natomiast drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Pierwszy etap przebiega według wytycznych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku. Rozstrzygający dla toku i tempa załatwiania spraw jest tu Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub jego brak. Jeżeli bowiem działka rolna jest objęta MPZP, pierwszy etap jej odrolnienia polega na podjęciu i przeprowadzeniu procedury zmiany tego planu. Natomiast jeśli działki MPZP nie obejmuje, wtedy wystarczające będzie uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Czytaj także: Opłata adiacencka - co to jest i kiedy się z nią zetkniemy? Na przekształcenie działki rolnej w budowlaną najlepiej rokują grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych najlepiej, by procedurze odrolnienia poddawać nieużytki. O tym, które to grunty, piszemy szczegółowo w dalszej części artykułu. Nosząc się z zamiarem kupna nieruchomości rolnej, warto mieć na uwadze klasę gruntów wchodzących w jej skład, bo wiąże się ona z tym, na ile będzie można przyspieszyć konieczne procedury. Ponadto o budowie domu na parceli zakupionej jako działka rolna, którą mamy zamiar zabudować, a która jest objęta MPZP, można myśleć tylko wówczas, gdy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przeznacza ją na cele inne niż rolne. W przeciwnym razie perspektywa budowy tam domu znacznie oddala się w czasie i staje się nieraz mało realna. Trudno przecież oczekiwać na nią latami, a nawet miesiącami. Informacje co do tego, czy upatrzona przez nas działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i jakie przewiduje on dla niej przeznaczenie, uzyskamy w Wydziale Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Urzędu Gminy właściwego dla położenia danej działki. Gdy działka nie jest objęta MPZP, mamy do dyspozycji inną procedurę – możemy złożyć wniosek o sporządzenie takiego planu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do wniosku dołączamy dokument potwierdzający własność działki oraz kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej bądź zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości rolnej, której dotyczy nasz wniosek. Gdy działka nie jest objęta przez MPZP, znajdujemy się w dosyć korzystnej sytuacji. Czeka nas wówczas stosunkowo łatwa i mniej czasochłonna procedura – musimy złożyć wniosek o wydanie „wuzetki” dla tej działki, czyli Warunków Zabudowy. Uzyskawszy WZ dowiemy się, w jakim zakresie i w jaki sposób działkę możemy zabudować. Szanse na wydanie decyzji przez Gminę o Warunkach Zabudowy rosną, gdy działka ma dostęp do drogi publicznej i spełnia inne kryteria, o których będzie mowa w dalszej części artykułu. Generalna zasada jest taka, by kupno działki poprzedzała wnikliwa analiza wszystkich jej uwarunkowań. Pozwoli ona uniknąć ewentualnej odmowy wydania decyzji o Warunkach Zabudowy przez gminę. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną, czyli jak zmienić przeznaczenie działki rolnej na budowlaną? Przede wszystkim należy to zrobić metodycznie i ze znajomością procedur. Najpierw kierujemy się do Urzędu Gminy, aby ustalić, które procedury będą nas dotyczyć, czy te bardziej skomplikowane, będące pochodną objęcia działki MPZP, czy też potrzebna nam będzie tylko decyzja o Warunkach Zabudowy. Najmniej optymistycznym wariantem jest sytuacja, w której MPZP przeznacza wyraźnie daną działkę na działalność rolniczą – pozostaje nam wtedy wnioskować o zmianę lub uchwalenie przez gminę nowego planu, co może bardzo długo trwać lub potoczyć się nie po naszej myśli zważywszy na fakt, że siła przebicia pojedynczego właściciela, chcącego zmienić lub uchwalić nowy plan nigdy nie jest zbyt duża, a jego wpływ na zmianę przeznaczenia pojedynczej działki jest niewielki, bo gmina lub miasto kieruje się tu własnym interesem i realizuje własne zadania, które nie muszą być zbieżne z naszymi planami. Tym bardziej warto śledzić w prasie lokalnej lub na stronach urzędu gminy lub miasta, czy aby nie pojawiają się ogłoszenia informujące o zmianach MPZP – możemy zgłosić do nich uwagi, w których określimy nasze zamierzenia budowlane, co jest jedną z dróg korygowania zmian w planie miejscowym i choć nie muszą one zostać uwzględnione, to jednak bywa, że są skuteczne. Czytaj także: Wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków - co zawiera i kiedy jest niezbędny? Wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną, czyli zmianę przeznaczenia działki rolnej na budowlaną - co musi zawierać? Jednym z wchodzących w grę scenariuszy jest zawnioskowanie o zmianę MPZP uchwalonego dla interesującej nas działki, która – zgodnie z planem zagospodarowania - może być przeznaczona na cele inne niż rolne. Pierwszym krokiem do wszczęcia procedury zmiany MPZP jest złożenie wniosku. Pierwszy etap odrolnienia - wniosek o zmianę przeznaczenia działki w MPZP Organem, który go rozpatruje jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Treść, którą wniosek taki powinien zawierać, nie jest doprecyzowana przez ustawę. Tym niemniej należy złożyć wniosek, który oprócz oczywistych danych osobowych wnioskodawcy powinien zawierać opis nieruchomości rolnej, której zmiana planu ma dotyczyć, jak również uzasadnienie dla wnioskowanej zmiany planu. Dobrze, aby do wniosku został dołączony wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, a także wypis z rejestru gruntów oraz mapa zasadnicza samej działki. Należy zaznaczyć, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie są związani żadnym terminem rozpatrzenia naszego wniosku. Tym samym oczekiwanie na reakcję organu może być wydłużone w czasie, stąd trudno przewidzieć, z jakim tempem załatwienia tej sprawy powinniśmy się liczyć. Jeżeli nasz wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, nadany zostanie bieg procedurze zmiany planu miejscowego, zgodny z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymieńmy krok po kroku, co się wówczas wydarzy. Najpierw rada gminy lub rada miasta powinna podjąć stosowną uchwałę, Po jej podjęciu dalszy przebieg procedury formalno-prawnej prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Po podjęciu uchwały zamieszczony zostanie w lokalnej prasie i na stronie internetowej Urzędu komunikat o możliwości składania wniosku o zmianę przeznaczenia działki. Na tym etapie należy ponowić złożenie wniosku. Następnie wszystkie działki objęte wnioskami poddane zostaną sprawdzeniu pod kątem ich położenia w stosunku do zasięgu terenu przewidzianego do urbanizacji w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Po weryfikacji wniosków, projektant planu na zlecenie Gminy opracowuje projekt dokumentu, który wysłany zostanie do uzgodnienia i zaopiniowania przez różne instytucje. Po uzyskaniu tych uzgodnień projekt planu objęty będzie procedurą uzyskania zgody rolnej, zgody Ministra Rolnictwa na wykorzystanie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Zgody ministra wymagają grunty rolne, stanowiące użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że „nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815); 3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.); 4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części”. Wyrażenie zgody ministra konieczne jest także w przypadku wykorzystania gruntów leśnych na cele nieleśne i wymaga podobnej procedury, jak w przypadku gruntów rolnych, przy czym osobnej dla lasów prywatnych i osobnej dla lasów Skarbu Państwa, Nadleśnictw. Zatem zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych wymaga odpowiednio zgody ministra rozwoju wsi lub ministra właściwego do spraw rozwoju środowiska lub marszałka województwa w stosunku do lasów prywatnych. Zmiana przeznaczenia gruntów niskich klas na teren przewidziany do zabudowy jest decyzją Gminy. Następnie ma miejsce wyłożenie projektu zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i rozpatrzenie zgłoszonych do niego uwag, które może składać każdy. Dopiero po ich rozpatrzeniu następuje uchwalenie zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli po uchwaleniu zmiany planu miejscowego dojdzie do wzrostu wartości nieruchomości, jej właściciel może stanąć przed koniecznością uiszczenia jednorazowej opłaty planistycznej w razie zbycia działki. Jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zobacz nasze Projekty domów tanich w budowie Drugi etap odrolnienia działki – wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej Na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę inwestycji na działce, która jest już działką budowlaną, ale posiadającą wysoką klasę bonitacyjną lub grunt wartościowy dla produkcji rolnej (określony w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych), wymagane jest uzyskanie decyzji administracyjnej, czyli zgody na wyłączenie z produkcji rolnej, wskazanej już części działki przewidzianej do zabudowy i utwardzenia. Uzyskanie zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wymaga złożenia wniosku do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Może go złożyć zarówno właściciel, jak i dzierżawca, zarządca lub użytkownik wieczysty nieruchomości. We wniosku należy dokładnie określić cel, na który dany grunt ma zostać wyłączony z produkcji rolnej (na przykład na budownictwo jednorodzinne). Jeżeli grunt, którego dotyczy wniosek, nie został objęty MPZP, należy do wniosku dołączyć decyzję o Warunkach Zabudowy. Inne wymagane załączniki to m. in. dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością i projekt jej zagospodarowania, z wyliczoną dokładnie powierzchnią wyłączenia z produkcji rolnej. Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta i jest ona niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę. Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną? Mówiąc o kosztach związanych ze zmianą przeznaczenia działki rolnej w budowlaną, należy zaznaczyć, że złożenie wniosku w sprawie zmiany przeznaczenia działki jest bezpłatne. Przepisy bardzo ściśle regulują natomiast opłaty, które pociąga za sobą wyłączenie gruntu z produkcji rolnej w decyzji Starosty. Jest to zarówno należność jednorazowa, jak i opłaty roczne. O ich wysokości przesądza klasa, pochodzenie i powierzchnia wyłączanego gruntu. Im wyższa klasa gruntu, tym wyższa opłata. Wartość gruntu ustala się według cen rynkowych w danej miejscowości z dnia faktycznego wyłączenia go z produkcji rolnej. Mamy 60 dni na uiszczenie opłaty, licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu gruntu. Co istotne, chcąc wybudować dom na działce rolnej nie musimy wyłączać całej jej powierzchni z produkcji rolnej, lecz tylko tę jej część, która potrzebna jest pod budowę domu. Ma to znaczenie dla oszacowania wysokości obowiązujących nas opłat. Nie wystarczy jednak odrolnić jedynie gruntu pod domem, ale także grunt pod tarasy, chodniki, dojazdy, miejsca postojowe oraz przewidziane na gromadzenie odpadów. Co do opłat rocznych, stanowią one w tym wypadku 10 % opłaty jednorazowej. Jeżeli grunt zostanie trwale wyłączony z produkcji rolnej, opłaty roczne obowiązują przez 10 kolejnych lat, natomiast w razie nietrwałego wyłączenia opłata roczna obowiązuje nie dłużej niż przez 20 lat. Na zwolnienie z powyższych opłat można liczyć w sytuacji, gdy wyłączamy grunty z produkcji rolnej na potrzeby budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego. Po zmianie przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i uzyskaniu w decyzji Starosty zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, kolejnym naszym krokiem może być złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Ile trzeba czekać na decyzję o przekształceniu działki rolnej w budowlaną, czyli na zmianę przeznaczenia działki? Tempo procesu odrolnienia działki, czyli zmiany jej przeznaczenia, jest uwarunkowane tym, która procedura jej dotyczy. Jak widać z powyższego omówienia, odrolnienie nieruchomości objętej przez MPZP wiąże się ze złożonymi, a tym samym długotrwałymi procedurami i wiele tu zależy od szybkości reakcji gminy oraz innych organów. Budowa domu na działce po jej uprzednim odrolnieniu jest zawsze planem obarczonym sporym ryzykiem, dlatego należy wnikliwie rozpoznać uwarunkowania każdej działki z osobna. Najszybszą drogę do zabudowy działki mają właściciele nieruchomości, których nie obejmuje MPZP. W przypadku planu zabudowy działki należy uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy. Decyzja o Warunkach Zabudowy nie zmienia jednak przeznaczenia działki, daje jedynie usprawnienia do jej zabudowy. Po zabudowie działki jest ona nadal działką, która nie posiada określonego przeznaczania. Jedynie zabudowana część powierzchni działki zostaje potraktowana jako grunt zabudowany w ewidencji gruntów i budynków. W polskich gminach jest wciąż mnóstwo działek, które nie są objęte przez plan miejscowy, więc szanse na znalezienie takiej nieruchomości są spore. W takim przypadku istnieje możliwość wystąpienia do Urzędu Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji zabudowy i po jej uzyskaniu można podjąć kolejne kroki w celu otrzymania pozwolenia ma budowę. Przyjrzyjmy się temu, jak wygląda ten właśnie scenariusz postępowania. Zobacz nasze Projekty domów parterowych Odrolnienie działki - zabudowa działki poprzez uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy, czyli najkrótsza procedura Dla nieruchomości rolnej nieobjętej przez MPZP składamy w celu jej zabudowy stosowny wniosek do Urzędu Gminy lub odpowiednio Urzędu Miasta. Nie musi on być złożony przez samego właściciela działki – mogą to zrobić także inne podmioty. W przypadku wniosku o Warunki Zabudowy dla budynku mieszkalnego nie pobiera się opłat. Oprócz obowiązkowych danych identyfikacyjnych, we wniosku należy zawrzeć charakterystykę planowanej inwestycji – jej parametry techniczne, sposób ogrzewania, odprowadzania ścieków i tym podobne. Organem, który wydaje decyzję o Warunkach Zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że decyzja taka musi być uzgodniona z innymi organami w czasie nie dłuższym niż 2 tygodnie. Brak reakcji ze strony wskazanych organów w tym czasie oznacza ich brak sprzeciwu. Pozytywną decyzję o Warunkach Zabudowy uzyskają wnioskodawcy, którzy spełniają łącznie następujące warunki: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp o drogi publicznej w rozumieniu przepisów o drogach publicznych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami; uzbrojenie działki jest wystarczające dla realizacji inwestycji; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze i leśnych na nieleśne; decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami (np. dotyczącymi ochrony środowiska). Uzyskanie pozytywnej decyzji o Warunkach Zabudowy dla działki rolnej wiąże się jednak z koniecznością uwzględniania klasy gruntów, które mogą być wyłączone z produkcji rolnej. Istnieje bowiem zasada, że na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczyć działki oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Informacji o klasie gruntów należy szukać w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwa. Decyzje o warunkach zabudowy mogą być wydane dla działek o gruntach nie objętych ochroną, w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jakie to są grunty zostało wyjaśnione w pierwszej części artykułu. Należy pamiętać, że nie możemy złożyć wniosku o pozwolenie na budowę do czasu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, jeżeli nasza działka takiej zgody wymaga. Decyzję tę należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę, najlepiej z pieczątką stwierdzającą ostateczność tej decyzji. W przeciwnym razie informację o ostateczności decyzji będzie trzeba uzupełnić, co z kolei wstrzyma procedurę wydania pozwolenia na budowę. Zobacz nasze Projekty domów w stylu nowoczesnej stodoły Przekształcenie działki rolnej w budowlaną, czyli zmiana jej przeznaczenia na obszarze wiejskim i miejskim - jakie są różnice? Dla Inwestorów chcących zmienić przeznaczenie działki rolnej położonej na terenach miejskich na działkę budowlaną, mamy dobrą wiadomość. Zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisy tyczące zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze nie mają zastosowania do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Budowa domu na działce rolnej położonej w mieście jest więc znacznie łatwiejsza. Samo jednak wyłączenie z procedury związanej z uzyskaniem zgody rolnej jest już sporym ułatwieniem. Poznaj kolekcję ARCHON+ i wybierz projekt domu na swoją działkę! Jeżeli szukasz odpowiedniego projektu na swoją działkę, zapraszamy do zapoznania się ofertą naszej Pracowni. Każdy projekt domu musi być zgodny z wytycznymi zawartymi w MPZP lub WZ, dlatego zawsze punktem wyjścia powinna być dokładna analiza wszystkich wymogów. Aby dokonać optymalnego wyboru, warto skorzystać z bezpłatnych konsultacji z Doradcami ARCHON+, którzy pomogą Ci w doborze projektu domu i sprawdzą, czy jest on zgodny z MPZP lub WZ oraz z uwarunkowaniami Twojej działki. Więcej informacji w artykule: Doradztwo online w 3 krokach. Zapraszamy do kontaktu! Czytaj również: Dopasuj projekt do działki Formalności przed zakupem działki
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Oznaczenia działek rolnych to: Użytki rolne: R – grunty orne S – sady Ł – łąki trwałe Ps – pastwiska trwałe Br – grunty rolne zabudowane Wsr – grunty pod stawami W – grunty pod rowami Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych Oznaczenia stosowane w MPZP:
Czego dowiesz się z artykułu? Jakie warunki musi spełniać nieruchomość pod zabudowę? Jak sprawdzić przeznaczenie działki? Jak uzyskać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu? Co w przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki? Ile trzeba czekać na wydanie decyzji? Na czym polega wyłączenie gruntu z produkcji rolnej? Ogólne wymagania, jakie musi spełniać nieruchomość przeznaczona pod zabudowę to: działka musi być przeznaczona na cele budowlane, pod planowaną zabudowę trzeba uzyskać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT), w przypadku terenów rolnych należy uzyskać wyłączenie z produkcji rolnej, inwestor musi posiadać prawo do dysponowania nieruchomością (np. własność, dzierżawa). Zależnie od lokalizacji nieruchomości, niektóre warunki mogą być spełnione z mocy prawa ogólnego lub miejscowego, co znacząco upraszcza procedurę przygotowania działki do zabudowy. Krok 1 - sprawdzamy przeznaczenie wybranej działki Z reguły większość działek oferowanych do sprzedaży w ewidencji gruntów figuruje jako działki rolne, co jednak nie zawsze oznacza, że nie można będzie na nich się pobudować. Z mocy prawa działki rolne znajdujące się na obszarze administracyjnym miast nie wymagają uzyskania zmiany ich przeznaczenia - popularnie zwanego odrolnieniem. Taki sam status mają działki objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jeśli znajdują się w obszarze przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe. Natomiast działki rolne, których lokalizacja nie spełnia powyższych warunków, wymagają uzyskania indywidualnych decyzji o zmianie przeznaczenia gruntów rolnych czy leśnych. Przepisy nie określają terminów do rozpatrzenia takich wniosków, co w praktyce może oznaczać brak podjęcia jakiejkolwiek decyzji przez urząd. Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu składa właściciel w urzędzie gminy, odpowiednio go uzasadniając. W zależności od klasy gleby decyzję podejmuje wójt lub minister rolnictwa - jeśli zmiana dotyczy gruntów klasy I-III lub organicznych klasy IV-VI. Podobna procedura dotyczy wniosku o zmianę MPZP. W praktyce, jeśli właściciel gruntu rolnego (poza miastem lub terenem objętym MPZP) nie dysponuje decyzją o zmianie przeznaczenia gruntu, jego zakup będzie bardzo ryzykowny. Krok 2 - uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu Tereny objęte MPZP mają już precyzyjnie ustalone warunki zabudowy, więc łatwo można sprawdzić, czy określone w nim wymagania odpowiadają naszym oczekiwaniom. Plan ten zawiera informacje o rodzaju dopuszczalnej zabudowy na tym terenie, wymaganej formie architektonicznej, wymiarach budynków i ich usytuowaniu na działce oraz szereg innych ustaleń, którym musi odpowiadać projekt przyszłego domu i zagospodarowania terenu nieruchomości. Plan ten uwzględnia również istniejącą i planowaną infrastrukturę (sieci elektroenergetyczne, wodociągi, kanalizację, gaz) oraz układ komunikacyjny tego obszaru. Istotną informacją może być również planowany sposób użytkowania okolicznych terenów, np. w postaci strefy przemysłowej lub terenów rekreacyjnych. Przed zakupem takiej działki powinniśmy dokładnie zapoznać się z treścią MPZP (w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej), bo nie zawsze ustalenia MPZP będą zgodne z naszymi oczekiwaniami, choćby ze względu na wymaganą minimalną powierzchnię działki, co znacząco wpłynie na koszty inwestycji. Co w przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki? Na terenie bez MPZP (zarówno wiejskim, jak i miejskim) konieczne będzie indywidualne wystąpienie o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, kto jest zainteresowany zakupem działki. Jeśli gmina przystąpiła do sporządzenia MPZP, ale nie został on jeszcze uchwalony, warto zapoznać się z tzw. studium planowania, które w przybliżeniu określi rodzaj przewidywanej zabudowy na interesującym nas terenie. Niekiedy oferowane są działki z warunkami zabudowy wydanymi na właściciela, najczęściej rolnika. Przed zakupem takiej działki trzeba sprawdzić, czy międzyczasie nie został uchwalony MPZP, gdyż może on zmieniać wymagania zawarte w decyzji o warunkach zabudowy, która w tym momencie traci ważność. W przypadku tzw. działek siedliskowych, przeznaczonych pod zabudowę dla rolników, nie uzyskamy przepisania warunków zabudowy, jeśli nie spełniamy tych wymagań. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się w urzędzie gminy najczęściej na gotowym druku, dołączając do niego mapę geodezyjną w skali 1:500 z zaznaczoną lokalizacją planowanej zabudowy oraz szkic i opis budynku z zaznaczeniem podstawowych wymiarów (szerokości elewacji frontowej, wysokości, liczby kondygnacji itd.). Należy też podać przewidywane zapotrzebowanie na energię elektryczną, sposób zaopatrzenia w wodę i odprowadzenie ścieków. Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy będzie możliwe, jeśli spełnione będą następujące wymogi: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu zaspakajają potrzeby inwestycji; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; decyzja będzie zgodna z innymi przepisami, np. dotyczącymi ochrony środowiska. Ile trzeba czekać na wydanie decyzji? Decyzja powinna być wydana wciągu 30 dni , a w sytuacjach bardzie skomplikowanych - w ciągu 60 dni. Wydanie decyzji może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy albo do czasu uchwalenia MPZP, jeśli istnieje ustawowy obowiązek jego opracowania na danym terenie. Jednak wójt ma obowiązek wydania decyzji, jeśli w ciągu 2 miesięcy od chwili zawieszenia, rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania MPZP lub w okresie zawieszenia nie został on uchwalony. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest ważna do terminu określonego w tym dokumencie lub do czasu uchwalenia MPZP. Krok 3 - wyłączenie gruntów z produkcji rolnej Wystąpienie o pozwolenie na budowę lub złożenie zawiadomienia wymaga uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. W przypadku gruntów niższych klas IV-VI następuje bezpłatnie i automatycznie, ale dla gruntów klasy I-IIIb i organicznych IV-VI decyzję wydaje starosta, określając jednocześnie wysokość należności i opłat rocznych, a dla terenów leśnych odpowiedniego odszkodowania za wycinkę drzewostanu. Są to bardzo wysokie kwoty sięgające kilkuset tysięcy w przeliczeniu na hektar wyłączonego obszaru, a z należności tych zwolnione są jedynie działki pod budownictwo mieszkaniowe o powierzchni do 500 m2. Zobowiązanie to przechodzi na kolejnych właścicieli działki, co trzeba uwzględnić przy sporządzaniu notarialnej umowy sprzedaży. Autor: Cezary Jankowski Opracowanie: Martyna Nowak-Ciupa fot. otwierająca: RitaE /
zagospodarowania przestszennego została ta nieruchomość zaliczona jako budowl. Chcę ją teraz sprzedać.1-czy po przekwalikowaniu zapłacę podatek,jeśli tak to. jaki2-ja nie starałem się o przekwalikowanie.3-jak teraz zmienić w akcie notorialnym. że to nie działka rolna ,tylko budowlana,chodzi o to że dostałbym więcej pieniędzy.
Rysiek 87 / / 2013-04-11 13:03 Obserwuj wątek + popieram - neguję 0 usuń Zgłoś do usunięcia Chciałbym przekształcić moją działkę rolną na budowlaną... już dawno zaprzestałem uprawiać role... zamierzam na działce rolnej wybudować dom. W jaki sposób przekształcić działkę rolną na działkę budowlaną?
Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną 10 arów? Decydując się na przekształcenie działki rolnej w budowlaną należy liczyć się z szeregiem formalności i idących za tym kosztów. W związku z tym, że do takich zmian stosuje się przepisy postępowania administracyjnego, taki proces może też być bardzo
p0105 Posty: 5 Rejestracja: 04 lut 2008, 22:05 witam moje pytania dotyczą następujących problemów, bardzo proszę o pomoc? wniosek o przekształcenie z działki rolnej, gmina uchwaliła budzeń na przekształcenie, są pieniądze wiec jest szansa na przekształcenie, ale co będzie jeśli nie nastąpi przekształcenia na budowlana z przyczyn lokalizacji, bądź z innych czy automatycznie zostanie przekształcona na w podaniu pani doradziła mi abym napisał, prośbę o przekształcenie nie tylko na budowlana ale na inne również. wygląda kwestia podatku od działki budowlanej, teraz podatku nie placiciłem bo była to działka rolna V kategorii. to prawda że po przekształceniu mam 5 lat na budowę w innym wypadku jest jakaś opłata? są inne jeszcze opłaty po przekształceniu, podobno jest tez jakaś opłata dla gminy nie większa niż 30%? Bardzo dziękuje za pomoc pozdrawiam PiotrW Site Admin Posty: 1506 Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13 Post autor: PiotrW » 05 lut 2008, 15:33 Post jest bardzo niejasny i trudno zrozumieć o co w nim chodzi. O jaki MGR Posty: 212 Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32 Post autor: MGR » 05 lut 2008, 17:42 jak PiotrW wskazał powyżej pytania są niejasne. Jednak mogę się domyślać, odnośnie i 5. Gdy działka zostanie przekształcona z rolnej na budowlaną przeznaczoną na cele mieszkaniowe, wówczas trzeba będzie płacic podatek od nieruchomości. Jednak nie będzie to jednak aż tak dużym obciążeniem, bo podatek za mkw gruntu w tym wypadku wynosi ok 0,10 zł na rok (właściwą stawkę podatku znajdziesz w uchwale rady miasta czy gminy z IV kwartału 2007 roku). Jeśli chodzi o ten 5-letni okres, zapewne chodzi ci o opłatę planistyczną (do 30%); aby jej uniknąć w tym czasie nie możesz zbyć swojej działki. p0105 Posty: 5 Rejestracja: 04 lut 2008, 22:05 Post autor: p0105 » 05 lut 2008, 20:54 Przepraszam za mało precyzyjne pytania Od początku... Jestem właścicielem od 6 lat działki rolnej,staram się o jej przekształcenie, celem późniejszej sprzedaży,w tym celu złożyłem wniosek o przekształcenie, a tak dokładniej to składam taki wniosek co roku, jestem w stałym kontakcie z Panią która sie zajmuje tymi kwestiami w urzędzie, z tego co mi wiadomo na rok 2008 i 2009 gmina znalazła środki na przekształcanie terenów, jeszcze nie wiem czy moja działka również się znajdzie w nowym planie zagospodarowania, choć wydaje mi sie ze powinna z tego względu ze działki niedaleko mojej są już zostało złożone, chciałbym przekształcić działkę na działkę budowlaną ale z uwagi na to że jet to jura, może być problem,podobno natomiast tak jak wspomniałem działki niedaleko są budowlane, moje pytanie dotyczy tego czy jeśli rada uzna ze moja działka nie może być przekształcona na budowlaną (kiedy może tak uznać, i dlaczego?) to czy działka automatycznie będzie przekształcona na ten rodzaj jaki na danym terenie będzie możliwy,(Pani w urzędzie doradziła mi abym napisał podanie o przekształcenie tej działki w ten sposób ze wymieniałem kilka rodzajów przekształceń a na końcu dopiero budowlaną, rozumiem przez to ze jeśli na budowlaną się przekształcić nie będzie dało to będzie możliwość np na inna np na rekreacyjna to wszystko mam w jednym podaniu), rozumiem ze to trochę jest zagmatwane 2. jeśli chodzi o ta opłatę to tak chodziło mi o planistyczna która będzie mogła wynieść do 30%, czyli rozumiem ze jeśli działka zostanie przekształcona na jakąkolwiek i sprzedam ja dopiero po 5 latach to tej opłaty nie będę musiał uiszczać? Bardzo dziękuję za pomoc pozdrawiam MGR Posty: 212 Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32 Post autor: MGR » 05 lut 2008, 22:14 jeśli chodzi o opłatę planistyczną to po 5 latach od uchwalenia miescowego planu zagospoarowania przestrzennego przez radę gminy, możesz zbyć działkę nie płacąc ww. opłaty. MPZP sporządza wójt (w rzeczywistości urbaniści w urzędzie lub zleca w przetargu firmom pozasamorządowym); Kiedy? Kiedy będą na to pieniądze - piszesz, że będą - to pewnie wkrótce - jednak jest to czasochłonne. Wójt ma obowiązek wywiesić projekt MPZP w urzędzie gminy, w prasie oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Następnie masz bodajże 21 dni na zapoznanie się z nim i na wniesienie swojego wniosku. Takiego chociażby jak ten, że chciałbyś aby twoja działka w MPZP miała funkcję mieszkaniową, czlyli przeznaczoną pod budownictwo. Następnie projekt Planu jest rozpatrywany w oparciu o wpływające wnioski oraz o opinnie i uzgodnienia innych organów "państwowych". Po tym wszystkim Plan uchwalany jest przez radę gminy, jeśli twój wniosek nie zostałby rozpatrzony pozytywnie, masz jeszcze możliwość złożenia zażalenia do wójta, a jesli to nie pomoże to odwołujesz się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego - potem tylko droga sądowa. Tak mniej więcej w skrócie wygląda procedura. Szczegóły znajdziesz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. p0105 Posty: 5 Rejestracja: 04 lut 2008, 22:05 Post autor: p0105 » 27 lut 2008, 22:41 witam czy moga odmowic mi przekształcenia dzialki z rolnej tłumacząc się tym ze za daleko jest działka od mediów i za drogo by ich to kosztowało?
Posiadamy kilka działek, które są w trakcie przekształcania ich na budowlane. Dowiedziałam się, że sprzedając działkę, która została przekształcona na budowlaną, będę musiała dodatkowo zapłacić podatek. Ile on wynosi, co to za podatek i czy istnieje możliwość zwolnienia z niego? Właścicielami działki jesteśmy od ponad 5 lat, a formalności z przekształceniem ciągną
PYTANIE: Planuję w niedalekiej przyszłości przejąć część gospodarstwa rolnego od moich rodziców i na jednej części postawić dom mieszkalny. Dom ten powstanie na polu w sąsiedztwie innego pola obrabianego przez tego gospodarza. Jak wygląda procedura przekształcenia działki rolnej w budowlaną, gdy „za miedzą” mam pole? Pole jest obrabiane; martwią mnie opryski, które muszą się odbyć (sąsiad od zawsze uprawia ten obszar). Czy w związku z jego działalnością muszę mieć tez zgodę sąsiada na postawienie domu? Z jakimi problemami będę musiała się zmierzyć? Pozostało jeszcze 93 % treściAby zobaczyć cały artykuł, zaloguj się lub zamów dostęp. Treść artykułu dostępna dla stałych czytelników „Agrodoradca” Dołącz do grona czytelników „Agrodoradca”
W tym roku moja żona wraz z siostrami i matką przekształcają działkę rolną na budowlaną. Działkę postanowiły sprzedać w ciągu miesiąca. Czy będą musiały zapłacić podatek od wzbogacenia po sprzedaży ww. działki? Nadmienię tylko, że mama żony jest właścicielem gruntu rolnego 40 lat, a żona wraz z siostrami 20 lat.
Dzięki panowie za odpowiedzi. Działka po scaleniu miałaby jakieś 80m szerokości. Obie działki należą do Taty. Niestety obence działki są za wąskie, by sensownie rozplanować dom, który bym chciał. Klasa IV. Działka 52 to pole orne, a 53 łąka. Czyli najpierw scalenie, które wykona Ojciec. A co dalej można zrobić, by ułatwić sobie dalsze sprawy urzędowe? Działka po scaleniu będzie dość duża. W szerokości może nie aż tak, bo ~80m, ale długości już tak - ponad 330m. Uwzględniając to co napisał @PrzemoO, to działka nie mogłaby przekroczyć 2999m2, to należałoby wydzielić osobną działkę z nowym numerem pod sam dom i podwórko, a resztę zostawić jako pole. W sumie dziwna sprawa. Co ma wielkość działki do kredytu? Ale może tak jest nie interesowałem się tym. Jako, że dom byłby jakieś 150m od drogi, to również musiałbym uwzględnić drogę w tej nowej działce. Czyli tak mniej więcej po doliczeniu wydzielona działka miałaby jakieś 1800m2 wraz z drogą 150m x 6m. Przez taki zabieg zarówno działka scalona i nowo wyznaczona miałby by dostęp do drogi publicznej. Czy wydzielenie takiej działki to duży kłopot? Miał ktoś z tym do czynienia? Rozumiem, że najlepiej jakby to wszystko robił Tata jako obecny właściciel-rolnik? W internecie naczytałem się, że wydzielenie 100m2 działki budowlanej z rolnej, to koszt 5000 zł. Czyli za taką działkę musiałbym zapłacić ponad 100k? Czy Tata jako rolnik ma inne stawki/prawa? Dzwoniłem dziś do gminy, by się dokładnie dowiedzieć, ale nic konketnego się nie dowiedziałem. Kazali dzwonić po wakacjach, bo przez koronawirusa mają duzo pracy i nie mają na mnie czasu.
Koszt gruntu rolnego z możliwością przekształcenia na ziemię budowlaną. Pozostałe kwestie związane z nieruchomościami - ceny. Przekształcenie działki rolnej na budowlaną krok po kroku, czyli formalności, procedura, koszty oraz przepisy i zastosowanie.
21 minut temu, Agnieszka Nowak napisał: Po zrobieniu porządków zaczęli zjeżdżać się potencjalni nabywcy oferując sporo więcej niż zapłacono. To ciekawe - bo działka jest b. ładna, najładniejsza wśrod mniejszych o wiele i położona najładniej z okolicznych. To pod warunkiem że czytam dobrze ten podkład. Położona w pobliżu działek zabudowanych. Może ktoś miał na nią ochotę i tak to ustawił w planie, bo wystarczy mała zmiana zapisu i coś turystycznego tam można postawić. Ja bym zrobił tak: wystąpiłbym o miejscową zmianę planu miejscowego. Jest to pracochonne i czasochłonne - ale skoro chcecie zostawić tę działkę dla siebie - to powinno wam sie udać. Tym bardziej, że zapisy planu i wielkość dzialki oraz bliskość innych zabudowanych działek predystynują działkę do zapisu o możliwości lokalizacji tam jakiejś zabudowy - może to być ograniczone wysokością i powierzchnią zabudowy - ale na pewno możliwe. Ale jak konkretnie to procedować - nie powiem, bo nie zajmowalem się czymś takim - niemniej, nawet w dużym mieście takie miejscowe są możliwe. Chyba jest też możliwość zakwestionowania w sądzie planu miejscowego, szczególnie gdy występuje taki dziwny sprzeczny w sobie zapis o "usługach i turystyce" z zakazem budow czegokolwiek.
kontynując temat przekształcenia działki rolnej na budowlaną mam prośbę o pomoc do bardziej doswiadczonych i wykształconych w tym temacie. Mianowice: Wraz z siostrą planujemy zakup 2 działek obok siebie o powierzchni ok 1100m2 kazda, pod Wroclawiem. Działki maja charakter rolny i sa niestety 2 klasy.
Kupno działki rolnej z myślą i jej przekształcenie na budowlaną to dobry pomysł. Działki rolne są tańsze, niż działki budowlane. Decydując się na takie rozwiązanie, należy zwrócić uwagę na formalny proces przekształcenia działki. W niektórych przypadkach formalności związane z przekształceniem działki rolnej w budowlaną, mogą rozciągnąć się w czasie, co znacznie opóźni budowę. Ceny działek Ceny gruntów rolnych są znacznie mniejsze niż działek budowlanych, co stanowi ogromną zachętę zarówno dla osób, które szukają miejsca na postawienie swojego domu, jak i dla tych, które szukają możliwości ulokowania kapitału. Zakup działki rolnej w celu jej przekształcenia na budowlaną powinien być w każdym przypadku dobrze przemyślaną decyzją. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga bowiem znajomości przepisów, licznych formalności i sprzyjających okoliczności. Ostatecznie jednak, przy odrobinie szczęścia i determinacji, cały trud włożony w przekształcenie może okazać się niezwykle opłacalny. Polecany produkt: Testamenty, spadki, darowizny - PDF Polecany produkt: Związki partnerskie - prawa, majątek, podatki - PDF Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a ustalanie statusu nieruchomości Najważniejszym dokumentem dla osoby zamierzającej zmierzyć się z przekształceniem działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Dzięki niemu możliwe jest ustalenie statusu nieruchomości. We właściwym dla danej działki urzędzie gminy trzeba dowiedzieć się, jakie jest jej przeznaczenie wg obowiązującego planu miejscowego. W przypadku, kiedy plan miejscowy przestał obowiązywać, warto dowiedzieć się, czy gmina zamierza w najbliższym czasie uchwalić nowy plan miejscowy dla danego obszaru, jeśli tak, to na jakim etapie są prace nad jego tworzeniem. Zobacz także: Jak wypełnić wniosek o wydanie warunków zabudowy? Zmiana przeznaczenia działki w planie miejscowym Prawo nie narzuca niestety gminom terminów dotyczących uchwalania planów miejscowych, zazwyczaj uchwalają one tylko fragmentaryczne plany dotyczące wybranej części gminy, trzeba zatem być na bieżąco. Polecany produkt: 30 pomysłów na zarabianie w domu Polecany produkt: Rozwód - opieka nad dziećmi, podział majątku Polecany produkt: Emerytury na nowych i starych zasadach Kiedy decyzję o warunkach zabudowy zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości Kiedy na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego szansą na przekształcenie może być wystąpienie o wz. Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości, jednak nie dla każdej działki uda się ją uzyskać. Otrzymanie decyzji wymaga spełnienia kilku warunków: wydanie decyzji nie może stać w sprzeczności z innymi przepisami, np. dot. ochrony środowiska lub zabytków, działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną, przynajmniej jedna działka sąsiednia mająca dostęp z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (tzw. „dobre sąsiedztwo”), teren musi posiadać wystarczające uzbrojenie lub plany wykonania uzbrojenia, działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne. Niespełnienie choćby jednego powyższych warunków sprawi, że nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości, a co za tym idzie nie będzie możliwe jej zabudowanie. Kupujesz działkę gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu – Pamiętaj! Trzeba też pamiętać, że kupując działkę na terenie, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy nie wiadomo dokładnie, jakie będzie w przyszłości przeznaczenie okolicznych terenów. Sąsiedztwo autostrady, zakładu produkcyjnego czy linii wysokiego napięcia może pokrzyżować plany inwestycyjne, dlatego warto zapytać w gminie o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Studium wpływa bezpośrednio na przeznaczenie działki w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. W skrócie można powiedzieć, że jeśli działka jest w studium przeznaczona pod budownictwo, to jest bardzo duże prawdopodobieństwo że w przyszłości, w planie miejscowym, będzie także działką budowlaną Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – krok po kroku Przekształcenia działki z rolnej na budowlaną polega na jej odrolnieniu oraz uzyskaniu zgody na jej wyłączenie z produkcji rolnej. Zgodnie z przepisami prawa w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI oraz gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast wymóg zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie ma zastosowania. Oznacza to, że jeśli nie ma planu nie trzeba czekać na jego uchwalenie dla danego terenu - zmiana przeznaczenia może nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, oczywiście jeśli spełnienie zostaną pozostałe warunki. zobacz także: Wniosek o pozwolenie na budowę – WZÓR Odrolnienie działki Wniosek o odrolnienie działki objętej planem miejscowym, należy złożyć w urzędzie gminy, jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. We wniosku należy podać dane działki i wskazać, na jaki cel działka ma być przeznaczona. Niestety procedura może trwać długo, nie ma bowiem ustalonego odgórnie terminu ani samego rozpatrzenia wniosku, ani uwzględnienia wnioskowanych zmian w planie miejscowym. Najlepszym momentem na wnioskowanie zmian jest uchwalenie i ogłoszenie przez urząd gminy (miasta) przystąpienia do prac nad planem. Wyłączenie działki z produkcji rolnej Zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym to krok milowy, należy dokonać jeszcze tylko wyłączenia terenu z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek tym razem do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Decyzję taką koniecznie trzeba uzyskać jeszcze przed staraniami o pozwolenie na budowę. Decyzja starosty o wyłączeniu działki z produkcji rolnej sprawia, że grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów z rolnego na inwestycyjny. zobacz także: Jakie obiekty budowlane zwolnione są z pozwolenia na budowę? Koszty odrolnienia działki i wyłączenia jej z produkcji rolnej Zazwyczaj zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania łączy się ze wzrostem wartości danej działki. Gmina, na wypadek zamiaru sprzedaży przez inwestora nabytej działki rolnej, może zażądać z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tzw. opłaty planistycznej. Wysokość takiej opłaty powinna zostać określona w MPZP, nie może jednak być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata dotyczy sprzedaży, która nastąpi w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia bądź zmiany planu. Wyłączenie z produkcji rolnej jest nieodpłatne tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o powierzchni do 500 m2 na cele budownictwa jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budownictwa wielorodzinnego. W każdym innym przypadku opłata zostanie indywidualnie ustalona i zależeć będzie od klasy gleby, jaka została wyłączona z produkcji oraz od powierzchni wyłączonej działki. Poza jednorazową opłatą za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej trzeba również wnosić opłaty roczne. zobacz także: Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę? Zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową W sytuacji, kiedy w gminie nie ma planu miejscowego i mogą być problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, można rozważyć zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową, co nie wymaga całej procedury odrolnienia i wyłączenia z produkcji Jednak taka działka jak i sam inwestor muszą spełniać pewne warunki. Po pierwsze, działka pod taką zabudowę musi przekraczać swoja powierzchnią średnią gospodarstwa rolnego w danej gminie. Po drugie, zabudowę siedliskową mogą realizować jedynie osoby będące rolnikami wg wymogów określonych w ustawie. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że zabudowa siedliskowa nie podlega wymogom działek budowlanych, których zabudowa związana jest ze spełnieniem pewnych warunków jak np. tzw. dobre sąsiedztwo. Niższe podatki od gruntów rolnych W tym miejscu warto również wspomnieć o tym, że podatek od działki rolnej jest dużo niższy niż od działki budowlanej, z tego też powodu zabudowa siedliskowa na dużej powierzchni działki jest opłacalna. Podobnie w przypadku traktowania działki jako lokatę kapitału, działka rolna jest po prostu tańsza w utrzymaniu, jeśli nie zamierza się w najbliższym czasie rozpocząć na niej budowy innej niż zabudowa siedliskowa. zobacz także: Jak zaplanować koszty budowy? Działka rolna – zalety i wady Inwestycja w działkę rolną i jej przekształcenie w budowlaną w sprzyjających okolicznościach może być wyjątkowo udaną inwestycją, bez względu na to, czy kupuje się działkę w celu postawienia domu, w celu osiągnięcia zysku, czy ulokowania kapitału. Zmiana przeznaczenia działki rolnej wymaga zazwyczaj podjęcia kroków administracyjnych w postaci odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. Szczególnie ten pierwszy krok może być problematyczny lub czasochłonny, dlatego przed zakupem warto dowiedzieć się w urzędzie gminy czy i kiedy zmiana przeznaczenia działki w MPZP będzie możliwa lub czy jest możliwość uzyskania dla działki wz. W razie braku planu i braku informacji o planowanym terminie prac nad jego uchwaleniem warto rozważyć inną lokalizację inwestycji. Jednak w razie powodzenia powstała działka budowlana okaże się znakomitą inwestycją, będzie można ją sprzedać z kilkakrotnym zyskiem, jeśli nie planuje się w związku z nią żadnych inwestycji lub zacząć budowę, mając w kieszeni całkiem sporą, oszczędzoną kwotę pieniędzy. zobacz także: Jak długo można zwlekać z budową? Podobnie jak w innych przypadkach, także w sytuacji kiedy planuje się inwestycje w działki rolne z myślą o ich przekształceniu, warto zdać się na specjalistów. Współpraca z profesjonalną firmą daje komfort bezpieczeństwa zakupu i realizacji założonych planów inwestycyjnych. Źródło:
lriA7hz. kivcrf10lm.pages.dev/41kivcrf10lm.pages.dev/66kivcrf10lm.pages.dev/2kivcrf10lm.pages.dev/19kivcrf10lm.pages.dev/3kivcrf10lm.pages.dev/64kivcrf10lm.pages.dev/4kivcrf10lm.pages.dev/82
przekształcenie działki rolnej na budowlaną forum
